Томск

Иначе говоря теплопотери выводим самым дешевым способом >>>

Самым простым способом снижения теплопотерь является сокращение периметра внешних наружных стен. Чем больше площадь внешних поверхностей дома, тем больше тепла уходит в окружающую среду. Излишняя измельченностъ и изрезанностъ плана резко увеличивают площадь внешних стен и тепло-потери. Часто возводимые в домах башенки, сильно выступающие эркера, порталы, с одной стороны, не отвечают стилю современной архитектуры, а с другой являются путями утечки тепла. Надо отдавать себе отчет, что эти потери будут постоянными, и сократить их можно, только перестроив дом по новому плану. Компактность плана требует использования рациональных и нестандартных планировочных решений: создания объединенных кухонь-столовых, второго света в гостиных, приемов свободной планировки.

Основной отапливаемый объем дома часто обстраивается верандами, навесами, подсобными помещениями, которые используются как летние все это преграда для теплопотерь, к тому же они обогащают фасады дома. Современные технологии дают возможность выполнять веранды с эффективным заполнением проемов стеклопакетами и с очень современным внешним видом, в том числе с остекленной кровлей. Устройство мансарды в доме также создает надежную преграду для охлаждения дома через кровлю, которая является наиболее ответственным элементом дома. Помимо выполнения своей функции теплового буфера, она предохраняет дом от попадания влаги главного врага строительных конструкций. Традиционные материалы, такие как оцинкованное железо или шифер, нецелесообразно использовать ввиду их низкого экологического качества и быстрого разрушения в условиях загрязнения окружающей среды. Качественная кровля обеспечит вашему дому тепло и долголетие. Плохая кровля предмет постоянной головной боли владельца жилья.

В мире существует множество конструктивных систем теплоэффективных жилых домов. Но большинство из них относится к «экзотическим» системам, которые используются в очень редких случаях. Наибольшее распространение в европейских странах и Канаде получили деревянные каркасные системы с мягким утеплителем типа «Isover». Дома такого типа составляют до 60% рынка частного жилья. В настоящее время дома с данной конструктивной системой все чаще начинают строиться в России. В завершенном виде с облицовкой кирпичом они внешне ничем не отличаются от домов, построенных полностью из кирпича. При этом они дают возможность получить значительную экономию как в процессе строительства, так и при эксплуатации. Они значительно менее материалоемки, требуют легких низкозаглуб-ленных фундаментов позволяют получить значительную экономию на топливе.

Эффективная технология номер 2 в странах Северной Европы это строительство из газобетонных блоков. В настоящее время качество газобетона, производимого в России, достигло европейского уровня. По прочности для двухэтажного дома достаточна толщина стены из газобетона 250 мм. При этом газобетон толщиной 400 мм полностью удовлетворяет теплотехническим нормам и дает 1,5 кратный запас прочности. При отделке стены кирпичом или виниловым сайдингом такой дом будет невозможно отличить от домов с полнотелыми кирпичными стенами. Газобетонные блоки имеют укрупненные габариты, что позволяет получить экономию как на трудозатратах, так и на связующем растворе.

>

Традиционно распространенным в России является строительство домов из деревянного бруса или бревен. Теплотехнический расчет показывает, что деревянная стена толщиной 250 мм (наиболее распространенный габарит бревен) не удовлетворяет действующим нормам и требует дополнительного утепления. Дом из полнотелых деревянных элементов обладает идеальными качествами, так как дерево наиболее экологически чистый строительный материал. В то же время дерево не обладает большой жесткостью и деформируется в зависимости от влажности окружающей среды. Такие особенности дерева как материала следует учесть при выборе внутренней и внешней отделки дома. Это должны быть наборные материалы, которые при незначительных деформациях не будут вызывать появления трещин и других дефектов. Для наружной отделки может применяться деревянная вагонка. blockquote>

Оконные проемы, остекление - важнейший элемент дома, требующий очень внимательного к нему отношения. Окна с красивой расстекловкой, качественными переплетами, чистыми блестящими стеклами настоящее украшение дома. В то же время это один из основных путей теплопотерь. Поэтому при проектировании дома в этом вопросе необходимо найти «золотую середину». Увеличение площади остекления повышает освещенность помещений, но оптимальным является примерное соотношение световых проемов к площади пола помещений как 1/8. При большей площади остекления в доме становится светлее, но в то же время и холоднее. Особое внимание следует уделять качеству заполнения проемов. Тройное остекление с вакуумными стеклопакетами, пластиковыми, металлопластиковыми и деревянными переплетами, хорошие уплотнители надежно решат проблемы теплозащиты дома.

Дом можно делать с подвалом или цокольным этажом, без подвала с устройством пола по грунту. Строительство фундамента это сложный и достаточно дорогостоящий процесс, и правильное инженерное решение позволит вам сэкономить средства и обеспечить долговечность здания. Отдельно следует сказать о строительстве домов с низкозаглубленными фундаментами это новое явление в нашей стране, хотя опыт эксплуатации таких домов за рубежом достаточно велик. Важно выполнить несколько требований, которые являются основополагающими.

o Лучший грунт это крупнозернистый песок.
o Устройство дренажа необходимое условие для удаления воды от места, где строится фундамент.
o Обязательно необходимо устройство гидроизоляции для предотвращения капиллярного подъема воды из грунта к конструкции пола.

Строители, работающие на загородном рынке, предлагают сегодня коттеджи из бревна, бруса, кирпича, ячеистого бетона, сборных панелей заводского изготовления. Технология же монолитного домостроения пока чаще используется при возведении городских зданий. Но это пока. Все новое только поначалу вызывает сомнения у потребителя. Уже сейчас многие наши соотечественники, взвесив все «за» и «против», останавливают свой выбор именно на бетоне.

Итак, давайте попробуем разобраться, в чем основные достоинства и недостатки монолитной технологии. Точнее, кирпично-монолитной или панельно-монолитной. Такое разделение крайне важно.

По кирпично-монолитной технологии для изготовления несущих конструкций применяется сборно-разборная опалубка, а ограждающие конструкции выполняют, к примеру, из газобетонных блоков, облицованных кирпичом или камнем. Панельно-монолитная технология предполагает использование несъемной опалубки, которая после заливки бетона сама становится стенами и перекрытиями дома (как несущими, так и всеми остальными).

Начнем с кирпично-монолитной технологии. Суть ее состоит в следующем. Сначала в специальные формы-опалубки, повторяющие контуры будущего конструктивного элемента (стены, колонны и т. д.), устанавливают арматуру и заливают бетон. Когда бетон затвердевает, элементы опалубки демонтируют и переносят на следующий этаж (отсюда название «сборно-разборная»). Одновременно с изготовлением монолитного каркаса строители возводят и наружные стены – ограждающие конструкции. Сборно-разборные опалубки бывают стальными, алюминиевыми, деревянными, комбинированными (металл с элементами из других материалов) и т. д.

Сталь применяется оцинкованная или гальванизированная, с порошковым покрытием. Последнее не только защищает металл от коррозии, но и обеспечивает быструю очистку опалубки при эксплуатации.

Кроме стали, для производства опалубочных систем применяется и алюминий, точнее, сплав алюминия и кремния (для повышения прочностных характеристик). Алюминий – легкий, прочный и устойчивый к воздействию агрессивной среды металл. Но он подвержен коррозии, поэтому элементы из него должны пройти специальную антикоррозионную обработку. Алюминиевая опалубка легче стальной в три раза, что существенно уменьшает стоимость и трудоемкость транспортировки и монтажа. Но в то же время алюминиевые элементы практически не подлежат восстановлению и легче деформируются, чем стальные.

Использование древесины для изготовления элементов опалубки обусловлено относительно низкой ценой. Но древесина, как известно, обладает и существенным недостатком – гигроскопичностью. Деревянные элементы, впитывая воду из бетона, изменяют размеры, прогибаются, кроме того, снижается их грузоподъемность. При механических повреждениях деревянные элементы опалубки не всегда поддаются восстановлению, и, значит, требуется их замена. Для быстроизнашивающихся, частозаменяемых (так называемых расходных) элементов используют фанеру, клееную древесину и пластмассу.

Опалубка может быть и несъемной. Возведение с ее помощью несущих конструкций является своего рода синтезом двух технологий: монолитного домостроения и строительства из пустотных блоков или крупноразмерных панелей.

Функции опалубки в данном случае выполняют пенополистирольные блоки или панели из ДСП. В отличие от сборно-разборной, они не демонтируются после достижения бетоном необходимой прочности, а становятся частью стены.

Блоки из пенополистирола, используемые в качестве несъемной опалубки, представляют собой две пластины, соединенные специальными стяжками. Внутреннее пространство между пластинами заполняется бетоном, который после затвердевания образует монолитную стену. В качестве армирующих элементов в бетоне применяются вертикальные и горизонтальные стержни из арматуры. Таким образом, получается теплый «сэндвич»: железобетон, с двух сторон покрытый слоями теплоизоляции. Пенополистирольные блоки легкие, и для их монтажа не нужно никакой специальной строительной техники. А технология не требует высокой квалификации рабочих. (в Томске «Дивноград» например)

Несъемные опалубочные панели делают из древесно-стружечной плиты (ДСП). Эти панели связываются между собой с помощью Х- и У-образных металлических или полимерных профилей. Из ДСП изготавливаются все настенные, потолочные и специальные элементы. В зонах, подвергающихся строительно-физическим нагрузкам, используются деревянные каркасные плиты, связанные цементом.

В данном случае ДСП и ЦСП не являются теплоизоляционными материалами, и, следовательно, ограждающая конструкция, получаемая по данной технологии, требует дальнейшего утепления. Панели, как правило, делают на заводе. Поэтому практически готовая панель (со всеми коммуникациями и арматурой) доставляется на стройплощадку, где остается только ее смонтировать и залить во внутренние пустоты бетон. Монтаж стеновых элементов осуществляется с помощью крана грузоподъемностью одна тонна.

Все работы по сооружению монолитного коттеджа, как мы уже отметили, выполняются под открытым небом, прямо на стройплощадке. С одной стороны, это удешевляет производство дома. Но с другой – делает процесс его возведения зависимым от погодных условий.

Так, сложности могут возникнуть в холодное время года. Согласно существующим нормам, бетон разрешается укладывать при температуре не ниже +5 °С. Если столбик термометра миновал этот предел, вода в составе бетона замерзает и качество материала заметно ухудшается. Прежде всего, он становится менее прочным. К тому же морозостойкость и водонепроницаемость монолитного изделия могут снизиться в несколько раз.

Что же делать, если за окном холодает, а строительство в самом разгаре? Не беспокойтесь – проблема решаема. Для того чтобы бетон сохранил изначальные свойства, его подогревают. Технологий подогрева существует несколько.

>

Во-первых,blockquote> не дать бетону замерзнуть можно при помощи щебня и песка (если бетонорастворный узел находится прямо на стройке) либо посредством специальных вяжущих и «антиморозных» добавок (если бетон возят с завода).

Еще подогревать можно с помощью электричества: специальные нагревательные провода укладывают прямо в бетон (что-то вроде «теплого пола»). Однако при таком способе уменьшается содержание влаги, что негативно влияет на качество бетона. Кроме того, этот способ всегда приводит к удорожанию строительства, так как для поддержания необходимой температуры бетонной смеси требуются значительные затраты энергоресурсов. Так что наиболее перспективным методом все-таки считается применение качественных антиморозных добавок.

Зависимость от погодных условий – не единственный недостаток монолитной технологии. Поскольку работы выполняются прямо на стройплощадке, возникает проблема контроля их качества.

Немаловажное достоинство монолитной технологии – экономичность. Представьте себе эксперимент, в ходе которого строителям предложили построить рядом два коттеджа с одинаковым уровнем теплоизоляции – железобетонный и кирпичный. Поверьте, второй обойдется гораздо дороже, да и стены его будут намного толще, чем у первого.

Кроме того, возможность возведения монолитных стен и перекрытий меньшей толщины (снова вспомним толстые стены кирпичных домов) уменьшает нагрузку на фундамент и, соответственно, затраты на его сооружение. Наконец, стены, выполненные по монолитной технологии, практически не имеют швов, а потому не возникает проблем со стыками и их герметизацией (опять же, экономия).

В плане затрат на отделку особенно экономичной считается технология с применением несъемной опалубки. Ведь стены в данном случае получаются с очень ровной поверхностью, причем как снаружи, так и изнутри. Поэтому для отделки стен нужен экономичный тонкий слой штукатурки.

Между тем, экономя за счет прогрессивной технологии, не экономьте на качестве опалубки. Если она «слишком б/у» (некоторые фирмы предпочитают использовать опалубку, пока она не рассыплется в прах), дом может получиться далеким от идеала, «бракованным».

Применение монолитной технологии позволяет возводить дома, по виду ничем не уступающие строениям, полностью выполненным из кирпича. Более того, монолитные строения, как правило, оригинальнее и интереснее. Свободные планировки, высокие потолки, наличие подземного паркинга, красивые и выразительные фасады – список преимуществ монолитных домов можно продолжать и продолжать.

Монолитные дома дают больше возможностей для последующих перепланировок. Несущие поперечные стены таких зданий располагаются на одинаковом расстоянии друг от друга. Как правило, один шаг составляет 4–6,5 метра.

Есть у монолитных строений и другие достоинства. В их числе, например, качественная звукоизоляция. Даже в кирпичных домах перегородки обычно имеют пустоты и швы, по которым звук легко распространяется. В монолитных домах это исключено. Наконец, всю электрическую проводку в монолитном коттедже можно сделать при создании стен и перекрытий, что исключает ее повреждения в процессе эксплуатации. Особое значение имеют жесткость и прочность конструкций из бетона. В этом отношении монолитным коттеджам нет равных. Они обеспечивают равномерную усадку дома, перераспределяя нагрузку и предотвращая появление трещин.

Как видим, монолитная технология домостроения имеет ряд существенных преимуществ перед другими «методиками»…

Загородная недвижимость Санкт-Петербурга и Ленинградской области ([ >>> ]

Если Вам необходимо произвести измерения теодолитом и Вы не проходили специального обучения, то можно самостоятельно подготовится к данному процессу. Перед тем как пользоваться теодолитом рекомендуем Вам ознакомиться с нашей инструкцией.
Измерение горизонтальных углов.
Способ приемов:
• Теодолит устанавливается в рабочее положение, выбираются две точки (А и Б), затем на эти точки наводится зрительная труба с помощью фокусирующего винта и диоптрийного кольца. После этого начинается работа по измерению угла.
• Измерение углов. Зрительную трубу наводят на первую точку вертикальной нитью. Производит отсчет по горизонтальному кругу и записываем в журнал. После этого, ослабляем фиксирующий винт и наводим трубу на следующую точку по часовой стрелке и производим отсчет. На следующем полуприеме труба переводится через зенит м наводится на точки при другом положении круга. Если при каждом полуприеме расхождение между вычислениями не превышают двойной точности микроскопа, то окончательное значение вычисляют как среднеарифметическое. Если же расхождения больше, то измерения проводят повторно.

Способ круговых приемов:
Данный способ применяют, если необходимо произвести измерения из одной точки.
• Теодолит устанавливают над точкой, из которой будут производить измерения;
• При наведении на точку лимба должна быть приближена максимально к нулю;
• Ориентирование лимба. Вращают алидаду. При этом соединяя нулевой штрих микроскопа с штрихом нулевого давления на лимбе. После этого алидада закрепляется, раслябляется винт и труба наводится на необходимую точку.;
• Закрепительный винт зажимается. Производят отсчет и записывают в журнал;
• Затем труба наводится по часовой стрелке на следующую цель и по горизонтальному кругу снимают отсчеты.;
• Алидаду переводят в начальное состояние по часовой стрелке. Первый полуприем выполнен;
• Зрительная труба переводится через зенит и начинается измерения по второму полуприему;
• Таким же образом замеряются и записываются отсчеты;
• Вычисление среднего значения: Градусы пишутся отсчета , сделанного при «круге слева», минуты вычисляются как среднеарифметическое отсчетов «круга слева» и «круга справа». Полученное значение записывают в журнал в предпоследнюю колонку , а в последнюю записывают угол , полученный при вычитании погрешности ориентировки лимба из среднего значения.

Как самому изготовить тротуарную плитку для дорожек на даче, да еще и украсить ее?
Это можно! Читайте эту краткую инструкцию.

Изготовить самому пескоцементную плитку достаточно просто, а стоить она будет намного дешевле той, что продается на ближайшем строительном рынке.

Оптимальный размер плитки – 30 х 30 см. Это позволит укладывать ее на второстепенных дорожках в один, а на главной в два ряда.

Вначале сделайте опалубку с бортиком высотой 3 см (такой толщины будет и плитка). Для создания рифленой поверхности уложите вниз опалубки резиновый коврик рисунком вверх. Изготовление такой рифленой плитки не только украсит ваши садовые дорожки, но и сделает их более безопасными.

Затем приготовьте раствор: на 1 часть цемента марки 400 берите 3 части песка. Залейте опалубку раствором на 2/3 высоты бортиков. Сверху уложите армирующую сетку, которая придаст тротуарной плитке толщиной всего 3 см необходимую прочность. Причем арматуру можно не покупать, а изготовить на месте. Для этого вполне сгодятся старые консервные банки, боковины которых надо разрезать на полоски. Подойдет и проволока из старого троса, которую предварительно следует обжечь на костре, чтобы убрать масло. Арматуру желательно класть в виде сетки со стороной ячейки в 2 – 2,5 см.

Залейте цементный раствор по верху арматурной сетки до верха бортиков. Через неделю при теплой погоде у вас получится прекрасная плитка, которая даже при ударе молотком не развалится на куски.

За полтора-два месяца, совершенно не напрягаясь, вы сами изготовите тротуарную плитку для всех дорожек вашего дачного участка.

Ну, теперь-то вы знаете, как самому изготовлять тротуарную плитку. Завозите цемент и песок и за работу. Время до наступления холодов еще есть.

Развитие коттеджного строительства привело к необходимости выработки таких схем вентиляции, которые бы действовали совместно с системами отопления и кондиционирования воздуха, т.е. в течение всего года в помещениях поддерживали наиболее оптимальный микроклимат — летом оптимальная температура 22–24°С, относительная влажность 30–60%, подвижность воздушной массы не более 0,2 м/с, а зимой — соответственно 20–22°С, 30–45% и 0,1–0,15 м/с. При этом, когда система кондиционирования отсутствует, вентиляция и отопление должны обеспечивать необходимые параметры воздуха — зимой температура должна находиться в пределах 18–24°С, допустимая относительная влажность не опускаться ниже 30%, а скорость движения воздушных масс ограничена значением 0,2 м/с.

Нормативные документы устанавливают соответствующие нормы подачи свежего воздуха. Подготовка воздуха в коттедже, непосредственно выполняемая системой вентиляции, заключается в обеспечении требуемой температуры поступающего в дом свежего воздуха и решении проблемы с концентрацией вредных веществ, источником которых являются процессы, происходящие на кухне, дым от сигарет, а также вредные газовыделения окружающих нас предметов — бытовой техники, мебели из ДСП, влажных ковровых покрытий, строительных и отделочных материалов и, собственно, сам человек, выделяющий за час из легких в воздух от 15 до 18 кубических дециметров углекислого газа.

Схема решения системы вентиляции определяется ее типом. Для больших многоуровневых зданий коттеджного типа правильным решением являются приточно-вытяжные механические системы вентиляции. В стандартном исполнении приточная часть системы вентиляции должна состоять из следующих элементов, расположенных по направлению движения воздуха — от входа к выходу:

— решетка воздухозаборная, через которую в систему поступает внешний воздух снаружи. Она выполняет декоративную роль и служит для защиты от попадания внутрь посторонних предметов;

— воздушный клапан, который при отключении системы вентиляции, препятствует попаданию внешнего воздуха в помещение.
Это особенно важно в холодные периоды года. В приточных системах вентилирования, как правило, используются воздушные клапаны с электрическим приводом.
При этом управление системой полностью автоматизируется, то есть при включении вентиляции клапан автоматически открывается, при отключении — закрывается;

— фильтр, который необходим для защиты самой вентиляционной системы и вентилируемых помещений от попадания различных мелких частиц, таких как пыль, насекомые, пух и т.д. Фильтр требует очистки от пыли и грязи, как правило, не реже одного раза в месяц;

— калорифер или нагреватель воздуха — в холодные периоды нагревает подаваемый с улицы воздух. Выпускаются два основных типа калориферов: электрический и водяной, который подключается к системе центрального отопления;

— вентилятор — центральный элемент в вентиляционной системе, имеющий два параметра по своей производительности — это количество прокачиваемого воздуха и полное давление. Кроме этого вентиляторы различаются по габаритам и естественно уровню шума;

— шумоглушитель, который в процессе своей работы убирает шумы, производимые вентилятором, источником которых являются завихрения воздуха на его лопастях. После вентилятора устанавливается шумоглушитель, предотвращающий распространение шума далее по системе. Для поглощения шума в шумоглушителе используется минеральная вата или стекловолокно, которыми обкладываются стенки шумоглушителя.

— воздуховоды, — для подачи готового воздуха непосредственно в помещения, так называемая воздухопроводная сеть, состоящая из самих воздуховодов и фасонных изделий, таких как переходники, тройники, повороты. Воздуховоды бывают жесткие (из оцинкованной жести), а также полугибкие и гибкие (из многослойной алюминиевой фольги);

— распределители воздуха, которые выполняют несколько функций — они служат декоративными элементами, а также равномерно распределяют поток воздуха по помещению. В качестве распределителей воздуха используют решетки различной формы или плафоны-диффузоры;

— системы регулировки и автоматики, которые являются фактически главными элементами всей технологической схемы вентиляции.
В них используются такие приборы, как датчик для автоматического включения калорифера в случае понижения температуры потока воздуха, для автоматического определения загрязненности фильтрующего элемента, для управления клапаном подачи воздуха и так далее, в зависимости от проектного решения и возможностей управляющей автоматики.

>

В России в загородных домах обходились простыми, не потребляющими электрической энергии системами естественной вентиляции. Вытяжная система работала за счет разности температур наружного воздуха и воздуха в помещении, изменения давления в зависимости от высоты здания и вследствие действия ветра. Воздух, удаляемый из комнат, замещался уличным, поступавшим через неплотности в стыках стен, щели в окнах.

После того, как в строительстве начали широко применять герметичные стеклопакеты, новые технологические схемы с применением монолитного бетона, дома стали недопустимо герметичными. Для обеспечения жилища свежим воздухом, загородные коттеджи стали оборудовать именно механическими системами приточно-вытяжнойnobr> вентиляции.

Таким образом, обобщая ранее сказанное, система механической приточно-вытяжной вентиляции, как правило, состоит из блоков обработки воздуха и автоматики, а также вспомогательного оборудования — устройств для забора наружного воздуха, его транспортировки и распределения по помещениям, а также удаления за пределы жилой зоны рециркуляционного воздуха.

Отрицательным моментом является энергоемкость вентиляционной системы — до 50–60% энергии, предназначенной для всех инженерных систем коттеджа. В общем перечне затрат на покупку и поддержание вентиляционной системы в рабочем состоянии в течение всего периода ее работоспособности расходы на потребляемую электроэнергию могут превышать 80%.

Поэтому при выборе вентиляционного оборудования первым делом необходимо обращать внимание на его экономичность. Для минимизации энергопотребления техническим решением является использование блоков обработки воздуха, оснащенных рекуператором (теплоутилизатором), благодаря которому тепло или холод воздуха, покидающего дом по каналам вытяжной вентиляции, передается свежему приточному.

Блоки обработки воздуха с рекуператором тепла подходят для использования в коттеджах. Модуль имеет относительно небольшие габариты и это важно при выборе места для его установки.

Для размещения вентиляционного оборудования в коттедже, как правило, не предусматривается специального помещения, и оборудование приходится располагать на чердаке, в подвале или в прихожей над подвесным потолком.

Установка, подключение и наладка блока не сопряжены с какими-либо проблемами.

Миф 1. Загородная ипотека развивается небывалыми темпами

Первые сделки по приобретению элитного загородного жилья в кредит появились на подмосковном рынке около 5 лет назад, но оставались единичными случаями. Как рассказывает директор по ипотеке «Миэль-Брокеридж» Юлия Вербицкая, в их компании первые такие сделки состоялись в 2005 году, и только за прошлый год в абсолютном выражении их число выросло в 3 раза. Эти данные подтверждает и генеральный директор компании «Терра-недвижимость» Тимур Сайфутдинов: «Впервые сделки с элитным жильем с привлечением ипотечных кредитов появились в 2004 году, в прошлом их количество увеличилось в 3 раза. В основном объектом дорогой ипотеки становится ликвидная земля или готовые дома, так как у них самые высокие доходность и ликвидность».

Впрочем, несмотря на трехкратный рост, доля ипотечных сделок в общем объеме сделок по приобретению элитного загородного жилья пока составляет, по самым оптимистичным оценкам, не более 3040%. «Показатель в общем объеме выданных кредитов еще меньше, – говорит Юлия Вербицкая. – И сравнивать подмосковный ипотечный рынок с американским либо европейским нет смысла. По статистике, при сохранении нынешних темпов развития ипотеки (в 34 раза в год) Россия лишь к 2010 году достигнет уровня Восточной Европы». Который, в свою очередь, несравним с американским рынком, где, напомним, не менее 80% покупок осуществляется по ипотеке.

Миa 2. Покупатели предпочитают платить наличными, и ипотека поэтому не развивается

«Статистика говорит, что это не так», – категоричен в своей оценке генеральный директор кредитного брокера «Фосборн Хоум» Василий Белов. В то же время, отмечает Юлия Вербицкая, пока что обеспеченные покупатели действительно часто стремятся покупать дорогое загородное жилье именно за «живые деньги» – связано это с тем, что банки достаточно настороженно относились к кредитованию земельных участков, что и находило выражение в процентных ставках. «Разница с городскими программами достигала 6%, – подчеркивает эксперт. – Но сейчас ситуация меняется». В любом случае говорить о том, что именно стремление покупателей платить наличными тормозит развитие загородной ипотеки, бессмысленно.

Как отмечает руководитель проекта «Гагаринлэнд» Василиса Баженова, в первую очередь ипотекой при покупке элитного загородного жилья пользуются инвесторы: «Именно эта категория часто приобретает загородную недвижимость в кредит. В связи с тем, что процент по кредиту сравнительно невысокий, инвесторам удается заработать на росте цен на рынке загородной недвижимости». Ипотеку берут владельцы собственного бизнеса, а также топ-менеджеры западных компаний. «Все больше обеспеченных людей, заинтересованных в приобретении элитной недвижимости, обращаются в банки за кредитованием, – поясняет Василий Белов. – Учитывая низкие ставки кредитования и рентабельность бизнеса, оказывается выгоднее пользоваться кредитными средствами для инвестиций, нежели изымать средства из оборота».

«Услугой ипотечного кредитования активно пользуются ведущие менеджеры компаний. У них официальная «белая» зарплата, и в такой ситуации приобретать дом по ипотечной системе очень удобно, – добавляет Василиса Баженова. – Что касается стереотипа, что дорогое жилье приобретают люди, предпочитающие расплачиваться наличными, то на практике уже давно так не происходит. 90-е годы канули в лету, сегодня 90% сделок осуществляются по другим схемам».

Миф 3. Банки неохотно кредитуют покупку элитной загородки, опасаясь высоких рисков

Действительно, длительное время на нашем рынке не существовало методик оценки загородной недвижимости. «Формирование цен на землю, оценка земли, тенденции роста цены, особенно по элитным строениям, с точки зрения рынка якобы неоправданная, наводили банкиров на не самые лучшие мысли и, по сути, снижали предложение на рынке ипотечных программ кредитования загородной недвижимости», – поясняет Вербицкая. Сейчас соответствующие методики разработаны, и с оценкой ликвидности земли стало проще.

Как рассказывает руководитель направления загородной недвижимости «МИАН-агентство недвижимости» Светлана Кондачкова, недоверию банков прежде способствовали невысокий спрос, сомнительная легитимность правоустанавливающих документов на объекты загородной недвижимости: «Страховые компании отказываются страховать титул собственника, если есть сомнения в легальности отчуждения земельных участков, а банки, соответственно, не рискуют принимать в залог такие объекты, – говорит эксперт. – Но в последнее время ситуация на рынке загородной ипотеки меняется. Растет спрос на загородные дома, а также появляются банки, которые, осваивая незанятые ниши, специализируются в том числе и на ипотеке загородного жилья».

По словам Тимура Сайфутдинова, сегодня банки, напротив, весьма лояльны к «дорогим ипотечникам» на загородном рынке, а количество покупателей (в отличие от количества продавцов) растет достаточно быстро. «Сейчас банки могут выдать до 8090% стоимости дома. Бывает, что и все 100% – банк назначает собственную экспертизу объекта, которая может ошибиться и переоценить коттедж или землю, – рассказывает Сайфутдинов. – Банки очень лояльны к заемщикам, особенно в элитном сегменте, так как речь может идти о многих миллионах. Они даже могут закрыть глаза на некоторые формальности оформления сделки, так как предметом залога оказывается очень ликвидное жилье, которое стабильно растет в цене».

«Ликвидность загородной недвижимости больше не ставится банками под сомнение, – добавляет Василий Белов. – Исключениями являются только земельные участки без строений».

Миф 4. На рынке почти нет соответствующих ипотечных программ

Несмотря на то что ипотека на дорогую загородную недвижимость активно развивается не больше года, уже существуют различные варианты кредитования. «Программ кредитования элитной недвижимости немного, но, тем не менее, они есть. В некоторых банках ставка зависит от срока кредитования, в некоторых – от типа подтверждения дохода, некоторые банки предлагают программы, в которых зависимость ставки может быть и от обоих этих факторов, – рассказывает Василий Белов. – В нашем портфеле примерно 50/50 кредитов на приобретение недвижимости и под залог имеющейся элитной недвижимости».

Лучшие из предлагаемых сегодня программ, по данным «Фосборн Хоум», предполагают отсутствие первоначального взноса, 9,3% годовых и срок кредитования 25 лет. По словам Юлии Вербицкой, ставки в валюте начинаются от 9% (от 11,5% в рублях), срок варьируется от 5 до 30 лет. Минимальный размер кредита, по словам исполнительного директора компании Blackwood Марии Литинецкой, как правило, составляет $1520 тыс., максимальный – зависит от конкретного банка и может достигать нескольких миллионов долларов.

Причем кредитование возможно как под залог приобретаемой, так и под залог уже имеющейся недвижимости. «В большей степени потенциальных заемщиков интересуют кредиты под залог покупаемой недвижимости, так как львиная доля покупателей, приобретающих такое жилье, предпочитают приобретать готовые дома, – уточняет Вербицкая. – Кредитование под залог имеющейся недвижимости является тогда оптимальным, когда не все еще понятно с документами на приобретаемую недвижимость и банк не готов выдать кредит под ее залог».

Что действительно верно, так это то, что пока большинство ипотечных сделок по покупке загородного жилья происходит в готовых поселках, где условия фактически диктуются тандемом «банк – застройщик». В этом отношении покупатель действительно ограничен в своем выборе. Ну а требования к заемщику не отличаются от стандартных: основным является подтверждение дохода. Случаи отказа в кредите на приобретение элитной загородной недвижимости крайне редки – так, по данным «Миэль Брокеридж», процент получивших одобрение банка здесь равен 98%.

По сути, основной реально существующей проблемой этого направления сейчас остается финансовая неготовность банков к выдаче больших сумм в качестве кредитов. «На сегодня это могут себе позволить либо иностранные банки, либо российские банки с серьезным участием иностранного капитала, – поясняет Вербицкая. – К тому же еще не все банки ориентированы на аудиторию премиум-класса».

Основной источник ошибок, характерных для строительства индивидуальных домов, неправильная разбивка участка строительства. Наиболее наглядный пример неправильного расположения дома его сооружение не по предписанной линии застройки. Красную линию застройки компетентные строительные органы определяют в основном с учетом перспективного развития населенного пункта. Если не принять во внимание это требование, то отступление от красной линии застройки может привести в дальнейшем к дорогостоящим сносу и новому строительству.

Знайте, что карнизный свес дома, построенного вдоль боковой границы участка, может выступать на 0,5 м, но в этом случае орган строительного надзора может потребовать устройства водосточного желоба и отведения осадков на свою территорию.

При строительстве индивидуального дома внимание застройщика сосредоточивается в первую очередь на сооружении основного здания. Второстепенным и подсобным строениям уделяют меньше внимания. Однако для их сооружения также имеются строгие нормативы, из-за незнания которых допускается много ошибок, например, при установлении безопасных расстояний до надворных построек. В большинстве случаев это происходит тогда, когда постройка служила во время строительства временным жильем и затем расширилась в результате пристроек и надстроек. Как правило, это приводит к замечаниям со стороны органов строительного надзора, в результате чего строение сносится. Нередко случается также, что застройщик в конце строительства изменяет свое прежнее решение и строит отличающиеся размерами и характером от ранее разрешенных подсобных сооружений.

Неприятными последствиями сопровождается устройство водо-поглощающего канализационного колодца в пределах охранной зоны вокруг колодца питьевой воды. Нередко вызывает неожиданную осадку фундамента слишком близко расположенный к дому водопоглощающий колодец в результате изменения структуры подстилающего грунта и т.д.

Первейшим делом опытного строителя является изготовление обноски. При строительстве индивидуальных домов характерный источник ошибок пренебрежение к точности разбивки осей стен, что создает для специалистов большие трудности, заставляет проявлять много «изобретательности», чтобы выполнить строительные работы. На обноску из досок следует вынести все характерные точки разметки и размеры. Обноску не убирают до тех пор, пока не начнется кладка стен первого этажа. Обноску делают прочной, способной сохранять свои размеры. Лучшим решением считают сосновые доски, прибитые гвоздями к вкопанным в землю кольям круглого сечения.
Среди различных видов работ, которые выполняют при помощи друзей и родственников, первое место занимают земляные, производимые обычно без вмешательства специалистов. При этом случается, что сбивают положение разбивочной проволоки, если она оказалась на пути движения автомобиля или при случайном наезде. По этой причине элементы фундамента попадают не на свое место, но это выясняется лишь тогда, когда начинают возводить стены. Нередко несущие стены «умещаются» на фундаменте, и все же его не исправляют, продолжая кладку стен. Из-за неточности размеров рассчитанный на центральную нагрузку фундамент работает на внецентренную нагрузку. Под воздействием значительной внецентренной нагрузки фундамент оседает неравномерно и «опрокидывается». Это вызывает существенные разрушения, особенно в тех случаях, когда устроена корытообразная изоляция от напорных грунтовых вод. Нарушение гидроизоляции от непредусмотренной нагрузки ведет к прорыву воды в помещение.

Ошибки подобного рода трудно обнаружить, но еще труднее их исправить.

обсуждение здесь [ >>> ]

Вот привожу бытующее и, видимо, очень привлекательное мнение относительно экономии на строительстве. Оно касается постепенного строительства и заключается в следующем.

Стоит начать строительство дома со строительства маленького домика (приблизительно размером 5 на 5 метров, в один этаж), который потом можно было бы использовать под гостевой домик при наплыве гостей, как место для проведения вечеринок для друзей подрастающего сына, как летнюю кухню). Но поначалу можно жить в нем самому, чтобы быть прорабом на своей стройке. Постепенно рядом рос бы «основной» дом. Его можно строить по принципу конструктора «лего», пристраивая модуль за модулем: крылья к основному строению, отдельные строения, соединенные переходами, которые использовались бы или для хозяйственных нужд, или как летние помещения. Естественно, удобно было бы строить дом, постепенно вкладывая деньги в строительство, а кроме того, «модульность» строений дает определенную автономность жильцам.

Разберем приведенную идею по частям. Мне кажется, что идея жить в маленьком доме во время строительства основного не лишена смысла. С другой стороны у меня появляются вопросы. Дело в том, что строительство нескольких домов на участке бывает проблематичней, чем выбрать планировку дома. Вы можете расположить дом для гостей так, что вам потом не удастся правильно и красиво расположить основной дом. Вы можете построить маленький дом так, что потом он будет портить вид или им будет неудобно пользоваться, или он будет не нужен, или … да мало ли чего еще? Что потом с этим домом делать? Это же не шкаф, его не переставишь так просто. Так что при легком отношении к первоначальному этапу планировки экономия очень легко превращается в затраты, да еще какие!!!

Теперь такой вопрос. А вы представляете, что значит жить в доме размером 5 х 5 метров? Это же палатка. А туалет? А душ принять? А обед приготовить? А коридор? А одежду повесить? А вещи сложить? Такой дом хорош только для схемы «Утром приехал, вечером уехал, приехал опять через две недели». Не буду ментором, но этот вопрос требует очень придирчивого обдумывания.

Теперь по вопросу постепенного строительства. Буду откровенен. Очень часто именно так рождаются дома-уроды, которые портят вид окрестностям и жизнь своим хозяевам. Каков механизм превращения дома в урода? Очень просто. Часто для того, чтобы нормально что-нибудь к дому пристроить, хорошо бы разобрать половину построенного. Чтобы не быть голословным, приведу очень популярный пример. Когда к дому что-нибудь пристраивается, например веранда, она покрывается крышей. Крыша должна иметь нормальный наклон. Для этого, эта крыша строения, к которому пристраивается веранда, должна быть наполовину разобрана, в нее должны быть врезаны стропилы веранды, а потом вся эта объединенная конструкция должна быть перекрыта заново. Некоторым хозяевам лень перестраивать крышу (это к тому же дополнительные расходы) и крыша веранды заводится под крышу основного строения. Вот так и получаются уроды. Это только один пример. В реальной жизни очень и очень часто для того чтобы что-нибудь к чему-нибудь пристроить надо произвести значительную разборку того, к чему это что-нибудь пристраивается (классное предложеньице получилось…).

Теперь вот такой аспект долгостроя. Опыт показывает, что в условиях долгостроя, когда у хозяина куча времени и он постоянно находится в состоянии выбора, ему приходят в голову всякие гениальные (на его взгляд) идеи и от первоначального замысла не остается камня на камне. Так долгострой превращается в дело жизни, который передается по наследству детям, а они приходят к выводу, что все построено не так, как они хотят и т.д. и т.п.

И вот он вывод. Как говорится, даже, если вас съели, у вас все равно есть два выхода. Я тоже вижу два выхода. Первый выход заключается в том, чтобы запланировать все с самого начала и никогда, ни при каких условиях от этого плана не отклоняться ни на миллиметр. Минусы такого подхода: придется потратиться на подробный план. Сами Вы такого плана не сделаете никогда. Это предмет работы значительного количества специалистов, каждый из которых специалист в своем деле. Кроме того, когда вы построите такой дом по своему плану постепенно, этот дом будет уже не современным и Вам захочется его перестроить. Второй выход, который, кстати мне нравится больше, заключается в том, чтобы построить весь дом сразу без отделки. Это не слишком дорого, а потом заниматься внутренней отделкой и благоустройством хоть всю жизнь, отделывая комнату за комнатой. Жить, конечно, нужно прямо в неотделанном доме, как только это станет возможно.

Д.Белкин